1. "선순위 세입자 없다"는 말만 믿지 마세요

안녕하세요, 법무법인 피앤엘 이해원 대표 변호사입니다.

변호사 생활을 하다 보면, 상담에서 비슷한 말을 정말 자주 듣습니다.

"부동산에서 괜찮다고 했어요."

"신축이라 선순위 없다고 했는데요."

"중개인 말 믿고 계약했는데, 경매 넘어가고 나서 연락이 끊겼어요."

전세 계약을 앞두고 설레는 마음으로 부동산을 찾아갔다가, 몇 년 뒤 보증금을 한 푼도 못 받고 저를 찾아오시는 분들이 생각보다 훨씬 많습니다. 그리고 상담하다 보면 대부분 같은 패턴이 보입니다.

오늘 소개해드릴 보증금반환소송 승소 사례도 유사한 내용으로, 전세계약을 앞두신 분들이 이 글을 참고하시면 많은 도움이 될 거라 생각됩니다.

2. 1억이 넘는 전세, 경매에서 돌아온 건 절반뿐?

법무법인 피앤엘이 변호 대리를 맡은 의뢰인(원고)는 서울 소재의 한 신축 단독주택에 전세 계약을 맺었습니다.

보증금은 1억이 넘었고, 중개를 맡은 부동산 중개업자는 "신축 건물이고, 첫 입주입니다. 선순위 보증금은 전혀 없어요. 건물 가치도 최소 몇십억 이상이라 근저당도 문제없습니다."라고 말했는데요.

의뢰인은 이 말만 믿고 계약서에 도장을 찍었습니다. 확정일자도 받고, 전입신고도 마쳤습니다. 모든 절차를 정석대로 밟았습니다.

그런데 2년 뒤, 집주인이 세금을 체납하면서 건물이 경매에 넘어갔습니다. 낙찰가가 감정가에 훨씬 못 미치는 금액이었고, 배당 결과 의뢰인이 돌려받은 돈은 1억에 못미치는 수천만원뿐이였습니다.

3. 알고 보니, 중개업자는 이미 알고 있었다?

"첫 입주, 선순위 없음"이라고 했던 그 중개업자가, 의뢰인과 계약하기 불과 며칠 전에 같은 건물의 세입자와 임대차 계약을 직접 중개했습니다.

즉, 이미 선순위 임차인이 2명 있다는 사실을 중개인이 직접 알고 있었고, 그 세입자의 보증금 합계만 약 4억원이었습니다.

그럼에도 계약서에는 이렇게 적혔습니다.

"신축 첫입주로 구두로 선순위보증금 없다고 고지받아 임차인에게 확인·설명하고 계약을 체결함"

결정적으로, 법원은 이를 의무 위반으로 판단했습니다.

4. 법원의 판단 "중개인은 알고 있었고, 설명해야 했다"

공인중개사는 다가구주택의 임대차를 중개할 때 단순히 등기부 확인에 그쳐서는 안 됩니다.

다른 임차인의 보증금 규모, 입주 시기 등을 직접 확인하고 임차인에게 설명해야 할 의무가 있습니다. 임대인이 자료 제공을 거부했다면, 그 사실을 명확히 고지하고 임차인 스스로 확인할 수 있는 방법(확정일자 정보 요청, 전입세대 열람 등)을 안내해야 하는데요.

이번 소송에서 중개인은 이 모든 의무를 위반했고, 더 나아가 직접 중개한 선순위 임차인의 존재를 알면서도 고지하지 않은 것으로 인정되었습니다.

5. 최종판결

법원은 총 손해액 중 원고 측 과실 40%를 공제하여 배상 책임을 60%로 제한했습니다. 원고도 계약 당시 선순위 보증금 규모를 직접 확인할 수 있었음에도 이를 게을리했다는 점이 반영된 것입니다.

<전세계약시 체크리스트>

1) "첫 입주"라는 말은 확인이 필요합니다

신축 건물이라도, 계약 며칠 전에 다른 임차인이 이미 입주 계약을 했을 수 있습니다. 반드시 전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 직접 확인하세요.

2) 중개인의 구두 설명보다는 선순위 보증금 내역

"선순위 없다고 했어요"는 법정에서 증명하기 어렵습니다. 중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금 내역이 구체적으로 기재되어 있는지 확인하세요.

3) 전세보증금 피해를 입었다면, 포기하지 마세요!

전세보증금을 돌려받지 못했더라도, 중개인의 과실이 있다면 손해배상 청구가 가능합니다.

6. 법무법인 피앤엘이 함께 하겠습니다

이번 사건에서 법무법인 피앤엘 이해원 대표 변호사는 중개인이 동일 건물의 선순위 임차 계약을 직접 중개했다는 사실을 입증하고, 피고들의 과실과 손해 사이의 인과관계를 법리적으로 구성하여 원고의 권리를 회복했습니다.

전세보증금 반환 문제, 중개인의 설명 의무 위반으로 피해를 입으셨다면 초기 상담부터 소송 전략까지 법무법인 피앤엘과 함께 대응하시기 바랍니다.